뉴스에서 끊이지 않는 전세사기 소식에 "내 보증금은 안전할까?" 불안하시죠. 전세 계약의 기본 중의 기본은 바로 그 집의 신분증이자 건강기록부인 '등기부등본(등기사항전부증명서)'을 확인하는 것입니다. 어려운 용어에 겁먹지 마세요. 오늘 알려드리는 '갑구'와 '을구'의 빨간불 신호만 확인해도 위험한 집은 피할 수 있습니다.
목차
- 1. [표제부] 내가 계약하려는 집이 맞나? (기본 정보)
- 2. [갑구] 진짜 집주인이 맞나? (소유권 및 위험 신호)
- 3. [을구] 빚이 너무 많은 집은 아닐까? (근저당권)
- 4. 계약 전/후 반드시 지켜야 할 '안전 수칙'
1. [표제부] 내가 계약하려는 집이 맞나? (기본 정보)
가장 먼저 보이는 '표제부'는 건물의 주소, 층수, 면적 등 외형적인 정보를 담고 있습니다.
- 주소 일치 확인: 계약서에 적힌 주소(동, 호수 포함)와 등기부등본상 주소가 토씨 하나 틀리지 않고 정확히 일치하는지 확인하세요.
- 다세대 vs 다가구: 아파트나 빌라 같은 '다세대/연립주택'은 각 호실별로 주인이 다르므로 해당 호수의 등기부를 떼야 합니다. 반면, 원룸 건물 같은 '다가구주택'은 건물 전체 주인이 1명이므로 건물 전체의 등기부와 함께 전입세대 열람이 추가로 필요합니다.
2. [갑구] 진짜 집주인이 맞나? (소유권 및 위험 신호)
'갑구'는 이 집의 주인이 누구인지, 그리고 소유권에 문제가 없는지를 보여줍니다. 가장 중요한 부분입니다.
- 소유자 확인: 가장 마지막에 기재된 현재 소유자의 이름과 주민등록번호 앞자리가 계약하러 나온 사람의 신분증과 일치하는지 대조해야 합니다. (대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서 필수 확인)
- 🚨 절대 계약하면 안 되는 '빨간불' 키워드: 갑구에 아래 단어들이 보인다면 뒤도 돌아보지 말고 계약을 피하세요. 이미 분쟁에 휘말려 경매로 넘어갈 위험이 매우 높은 집입니다.
- 가압류, 압류, 가처분, 가등기, 경매개시결정
- 신탁 등기: 소유자가 개인이 아닌 '○○신탁회사'로 되어 있다면, 실제 권한은 신탁회사에 있습니다. 반드시 신탁원부를 발급받아 계약 권한이 누구에게 있는지 확인하고, 신탁회사의 동의서를 받아야 보증금을 보호받을 수 있습니다.
3. [을구] 빚이 너무 많은 집은 아닐까? (근저당권)
'을구'는 소유권 이외의 권리, 즉 집주인이 이 집을 담보로 진 빚(대출) 내역을 보여줍니다.
- 근저당권설정: 은행 등에서 돈을 빌린 기록입니다. '채권최고액'은 실제 빌린 돈의 약 120% 수준으로 설정됩니다.
- 안전한 집의 기준 (깡통전세 판별): 집이 경매로 넘어갈 경우를 대비해 계산해 보세요.
💡 안전 공식: (선순위 근저당권 채권최고액 합계 + 내 전세보증금) < 집 시세의 70%~80%
이 비율을 넘어가면 집값이 떨어졌을 때 보증금을 다 돌려받지 못할 위험(깡통전세)이 큽니다.
4. 계약 전/후 반드시 지켜야 할 '안전 수칙'
등기부등본은 '현재 시점'의 상태만 보여줍니다. 계약 과정에서 틈이 생기지 않도록 다음 사항을 꼭 지키세요.
| 시점 | 필수 행동 |
|---|---|
| 계약 당일 | 공인중개사와 함께 가장 최신(당일 발급) 등기부등본을 확인하고 계약 진행. |
| 특약 넣기 | "잔금일 익일까지 현재 등기부 상태를 유지하며, 이를 위반 시 계약은 무효로 하고 위약금을 지급한다"는 특약 사항 기재. (잔금일 전에 주인이 몰래 대출받는 것을 방지) |
| 이사 당일 | 잔금 치르기 직전에 등기부를 한 번 더 확인하고, 이사 후 즉시 주민센터에서 전입신고와 확정일자 받기. (대항력 확보의 핵심) |
※ 본 포스팅은 대법원 인터넷등기소 및 국토교통부의 전세사기 예방 가이드를 참고하여 작성되었습니다. 등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 누구나 열람 발급이 가능합니다.
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